Статья - Снять или сдать квартиру. Договора найма.
Договор найма составляется в простой письменной форме. В нем указываются ФИО, паспортные данные и адреса регистрации сторон, а также адрес квартиры, которая является объектом договора. Это именно договор найма, потому что договор аренды заключается в том случае, если один из участников является юридическим лицом, и тогда уже необходима государственная регистрация такого соглашения.
При наличии договора владелец квартиры получает возможность взыскать с постояльца за порчу имущества, неоплаченные междугородние телефонные переговоры и досрочное прекращение аренды. Но закон в большей мере защищает интересы нанимателя. Это заметно, когда речь идет о возможности расторгнуть договор. Наниматель может это сделать без объяснения причин, лишь при условии письменного предупреждения наймодателя за три месяца. Причем срок может быть уменьшен, если зафиксировать данное условие в договоре. А вот хозяин жилья по закону имеет право прекратить взаимоотношения со своим постояльцем, только в определенных случаях, а именно:
- шестимесячная задержка оплаты за жилое помещение, а при краткосрочном найме
- двукратное невнесение платежа;
- порча жилого помещения и имущества;
- несоблюдение условий проживания и использование квартиры не по назначению.
Так что, если наймодатель пытается досрочно выселить добропорядочных квартирантов, которые ничего в доме не ломают и регулярно вносят соответствующую плату, то по закону такие постояльцы могут игнорировать требования хозяина квартиры и продолжать жить на нанимаемой жилплощади до окончания срока, указанного в договоре. Если, конечно, они готовы терпеть все неудобства, связанные с таким конфликтом, и вести утомительное и дорогостоящее судебное разбирательство вместо того, чтобы просто найти другое жилье.
Очень важно указать срок, на который заключен договор. Потому что если он не определен, то договор считается заключенным на пять лет, что фактически дает возможность нанимателю жить в квартире и ничего не платить целых полгода. Лишь при краткосрочном найме, а таким признается договор, заключенный на срок до одного года и не более, возможно выселение неплательщика за двукратную просрочку платежа.
В договоре должен быть зафиксирован размер арендной платы, порядок ее внесения и срок, в течение которого она не может быть изменена. Если ее стоимость исчисляется в иностранной валюте, то привязка к рублю обязательна.
Сам по себе договор не является документом, который подтверждает совершение платежа, а значит, не является основанием для уплаты налога. Но в случаях, когда надо подтвердить платежи, договор могут потребовать. Например, при получении ипотечного кредита, хозяева квартиры могут указать доходы от сдачи жилья в наем. Другой случай: наниматель, вложивший средства в строящийся дом, вынужден снимать жилье, т.к. сдача его собственной квартиры задерживается по вине застройщика. Чтобы взыскать неустойку с застройщика, потребуется предъявить и договор найма.
Чтобы застраховать себя от непредвиденных расходов, хозяин квартиры, как правило, требует внесение залога. В договоре должно быть четко отражено, за что вносится залог, перечислены все условия, при которых залог удерживается с нанимателя: порча имущества, включая произведенный ремонт, неоплаченные телефонные переговоры, отказ вносить арендную плату, а также досрочное расторжение договора. Должна быть составлена опись дорогостоящей мебели и техники, оценено их состояние и исправность. С другой стороны необходимо прописать условия возврата залога.
В договоре найма жилого помещения должны быть указаны все лица, которые будут проживать там совместно с нанимателем. В противном случае, согласно ст. 679 ГК РФ, они могут быть вселены только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, а также при соблюдении норм законодательства о предоставлении общей площади жилого помещения на одного человека. Этими условиями можно пренебречь только при вселении несовершеннолетних детей.
Если договор найма заключен на срок более 1 года, наниматель имеет право разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам. Для этого ему необходимо, согласовав этот вопрос с постоянно проживающими с ним гражданами, всего лишь уведомить наймодателя. При этом срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. Хозяин жилья может запретить проживание временных жильцов только в случае несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
Наниматели, заключившие договор на срок более одного года, имеют преимущественное право на продление договора найма, а также на так называемый поднаем, т.е. могут пересдавать, в свою очередь, данное жилье или его часть. Если договором не установлено иное, то в соответствии со ст. 681 ГК РФ текущий ремонт производит наниматель, а владелец жилья - лишь капитальный.
Также в договоре найма желательно указать возможность наличия у хозяина квартиры дополнительных ключей; условия, время и периодичность посещения им своего дома.
Горячее ПРЕДЛОЖЕНИЕ :
