Обзор рынка загородной недвижимости в Москве 2007, спрос - предложения и прогноз цен.
Предложения на рынке загородной недвижимости 2007 года
В 2007 году рынок загородной недвижимости продолжил
свое активное развитие. На конец года в Подмосковье насчитывалось более 400 поселков. Из них большинство—
порядка 60% предлагалось на первичном рынке.
Лидером
по объему строящихся коттеджных поселков является Новорижское направление, где на сегодняшний день предлагается порядка 60 поселков на разных этапах строительства. Далее располагаются Калужское, Рублево-Успенское и
Дмитровское шоссе.
По мере развития рынка падает доля поселков, где объектом продаж выступает земельный участок без обязательного строительного подряда.
На сегодняшний день большинство застройщиков предпочитают продавать не просто
землю, а готовые дома или участки с подрядом, получая
таким образом дополнительную прибыль за счет выполнения строительных работ.
В 2007 году появление наибольшего числа новых жилых
массивов отмечено на Новорижском направлении. Однако
«смены фаворитов» ждать не стоит. Рублевка останется
самой престижной в силу сложившихся здесь политических, культурно-исторических и экологических особенностей.
Наилучшие же предпосылки для развития имеют Киевское, Симферопольское и Новокаширское направления.
Это связано в первую очередь с их высокой пропускной
способностью, а также с отсутствием большого количества
предложений и возросшим спросом на объекты.
Дефицит свободных земель и дороговизна жилья в радиусе 30 км от МКАД побуждают участников подмосковного
рынка недвижимости осваивать альтернативные проекты.
Радиус застройки с каждым годом расширяется. Особый
коммерческий интерес представляет 50–60?километровая
зона, где больше всего предложений и максимально высоки цены.
На первых строках стоят Калужское и Новорижское шоссе. Главные аргументы при покупке домов здесь
— хорошая экология и отсутствие многочасовых пробок.
Третье место занимает Дмитровское направление. Горнолыжные базы и яхт-клубы существенно повышают его привлекательность для покупателей и застройщиков.
В целом объем подмосковного загородного рынка за последние три года вырос почти на 200 %. Предложение
«первички» на конец 2006г. составляло без малого 6 млн
кв. м. на сумму (по разным оценкам) от 7 до 12 млрд долл.
Если в 2005 году на реализацию было выставлено поряд-
ка 200 поселков, то в 2006?м — около 400, причем почти 80 % — на стадии возведения.
Спрос на рынке загородной недвижимости 2007 года
Самым популярным направлением у покупателей элитной загородной недвижимости оставалось Рублево-Успенское шоссе, на долю которого пришлось порядка
половины всех запросов.
На долю Новорижского направления пришлось порядка 15% запросов. Такой разрыв в спросе можно объяснить повышенной концентрацией элитных коттеджных поселков, а также устоявшемся имиджем данного направления.
На долю Калужского,
Пятницкого, Дмитровского, Киевского и Минского направлений приходится порядка 30% запросов.
В 2007 году максимальный спрос на рынке элитной загородной недвижимости пришелся на ценовой сегмент
от 1,5 до 3 млн$. При этом необходимо отметить возросший спрос на дома ценой от 15 млн$.
Также стоит отметить изменения спроса по критерию
«удаленность от МКАД». На наиболее предпочтительное по итогам первого полугодия 2007 года расстояние до 15 км (51%) сегодня приходится лишь 14 % от общего числа поступивших запросов.
Основное же внимание покупателей
(53%) сосредоточено на среднем Подмосковье. При
этом стоит отметить значительное увеличение интереса покупателей к дальнему Подмосковью (33%), случив-
шееся, в том числе, из?за формата «дальние дачи»,
получившего в этом году активное развитие.
Наибольший спрос отмечен в сегменте коттеджей площадью от 300 до 500 кв.м—порядка 45% от общего числа заявок, далее следуют коттеджи площадью от 500 до
800 кв.м.—18% от общего числа.
На сегмент загородных домов площадью от 200 до 300 кв.м. пришлось порядка 15% спроса, на дома площадью более 800 кв.м.
приходилось до 12% спроса.
Одной из определяющих тенденций нынешнего года
стало изменение структуры спроса. Он смещается в
сторону поселков с проработанной концепцией застройки и более высокой степенью готовности жилья.
Цены и прогнозы рынка загородной недвижимости в Москве
За первое полугодие 2007 года общий рост цен на элитную загородную недвижимость составил от 10 % до 28 % по
различным направлениям. По прогнозам, объем
предложения в следующем году резко увеличится, что в
совокупности с уменьшением темпов роста цен в столице
может привести к аналогичному уменьшению в Подмосковье.
Касаясь вопроса перспектив развития рынка, можно спрогнозировать рост цен к весне — примерно на 10%. Это связано с небывалым подорожанием московских квартир в
нынешнем году. А с учетом специфики загородного сегмента продавцы постараются немного выровнять отставание.
Далее цены, безусловно, будут ежегодно расти приблизительно на 10–15% в зависимости от индивидуальных
характеристик объекта.
Как и другие секторы отечественного потребительского
рынка, загородная недвижимость в течение первого полугодия 2007 года испытывала на себе влияние целого ряда факторов. Прежде
всего речь идет о воздействии макроэкономических трендов, определяющих платежеспособный спрос и ценовые
характеристики предложения. Увеличившиеся доходы населения, а также инфляция способствовали росту стоимости загородного жилья.
По сравнению с предыдущим годом оно подорожало на 20–30%, а наиболее ликвидные
категории — на 40–50%. При этом покупательская активность не стала ниже.
Все больше состоятельных людей, имея в собственности
дом для круглогодичного проживания в радиусе 30–40 км
от МКАД, предпочитают приобретать второе загородное
жилье в качестве «дальней дачи» — как правило, в 70–100
км от столицы.
Поэтому многие девелоперы в последнее
время разрабатывают проекты в этом радиусе. Поселки
ставят в лесных зонах или на берегах рек, что позволяет
жителям не только пользоваться всеми объектами инфраструктуры, но и наслаждаться отдыхом на природе.
Сейчас для «дальней» застройки девелоперы чаще всего
выбирают участки на Минском, Ленинградском и Дмитровском шоссе. Такому развитию событий способствует хорошая экология данных направлений.
О рынке загородной недвижимости в целом можно сказать
следующее. В связи с тем, что количество предложений
на Рублевке заметно сократилось, место лидера заняло
Новорижское шоссе.
В 2006 году особенно остро встал
вопрос дефицита земель на востребованных направлениях, и девелоперы ушли на менее популярные: Калужское, Минское, Дмитровское.
Горячее ПРЕДЛОЖЕНИЕ :
