Обзор рынка коммерческой недвижимости москвы 2007
Макроэкономические показатели экономики РФ за последние полгода по оценке Министерства экономического развития и торговли, сохраняли высокие темпы роста, обусловленные сильным потребительским спросом и ускорением инвестиционного спроса.
Уровень ставок аренды и продажи продолжил расти. В связи с ограниченным объемом нового предложения темпы роста несколько повысились по сравнению с предыдущим кварталом и достигли 3,5-4%.
Прошлый год отмечен небывалым ростом числа и объема инвестиционных сделок, причем впервые за всю новейшую историю отечественного рынка недвижимости появилась тенденция к превалированию иностранного капитала над российским.
Иностранных инвесторов привлекает высокая доходность проектов. По оценке Colliers International, текущая ставка капитализации для офисного сегмента составляет 9–9,5 %, торгового — 10–10,5 %, складского — 11–12 %. Вместе с увеличением прозрачности рынка растет и уверенность насчет успешной реализации проектов, появляются все новые западные игроки, а иностранные банки охотнее предоставляют проектное финансирование. В числе интересных тенденций эксперты компании отмечают и приобретение зарубежными стратегическими и финансовыми инвесторами долей в российских девелоперских компаниях. Интерес к коммерческой недвижимости также подстегивает некоторое снижение доходности фондового рынка и замедление роста цен на жилье.
Максимальная прибыль, как это часто бывает, досталась самым рисковым. Уже в первом полугодии 2007 года эксперты константировали снижение ставок капитализации на 1–1,5 % вследствие прихода новых агрессивных игроков. По мнению Ильи Шершнева, директора по развитию Swiss Realty Group Moscow, крупнейший из рынков недвижимости страны — Московский, уже подошел к своему пику, а уровень доходности инвестиций практически сравнялся с аналогичными показателями в странах Восточной Европы. «Поэтому те, кто строит финансовые планы исходя из текущих цен предложения, совершают серьезную ошибку. В среднесрочной перспективе снижение ликвидности не коснется только наиболее качественных объектов».
Инвесторы, впрочем, придерживаются другого мнения. Высокий неудовлетворенный спрос гарантирует получение если и не сверхприбылей, то как минимум хорошего дохода. При сохранении текущего баланса (точнее, дисбаланса) между спросом и предложением качественные офисные объекты окупятся в среднем за четыре-пять лет, а складские — еще быстрее, в то время как наступление хотя бы относительного насыщения на рынке ожидается не ранее 2009–2010 года. Неудивительно, что многие застройщики диверсифицируют бизнес, реализуя проекты в сегменте как жилой, так и коммерческой недвижимости. Особенно велико число новых непрофильных игроков в складском секторе.
Все больше девелоперов обращают свое внимание на район МКАД. В северной и западной частях кольцевой магистрали уже заявлен ряд многофункциональных офисных проектов, предусматривающих от 100 000 до 1 500 000 кв.м офисных и инфраструктурных площадей.
Всплеск интереса девелоперов к району МКАД обусловлен такими факторами, как низкая стоимость земли, возможность застройки крупных земельных участков, хорошая транспортная доступность, близость лесопарковых массивов.
Важное значение для заявленных проектов имеет расположение вблизи международного аэропорта «Шереметьево» и перспективных трасс, таких как Ленинградское и Новорижское шоссе.
Однако, несмотря на мультифазный характер проектов, общий объем запланированных площадей может оказаться слишком велик для данного района, и, возможно, в течение ближайших 2-3 лет девелоперам придется скорректировать свои планы в соответствии с уровнем спроса.
Децентрализация рынка коммерческой недвижимости
Децентрализация рынка коммерческой недвижимости стала одной из его главных тенденций в 2007 году. Почти половина потенциальных арендаторов хочет снять офис между Садовым и Третьим транспортным кольцом, а престижным центром города заинтересовались лишь 12 % клиентов компании.
Причина — ограниченный выбор объектов, высокие цены и плохая транспортная доступность. Также стоит отметить, что на протяжении всего года более высокие темпы роста цен наблюдались именно в отношении объектов, расположенных за пределами ЦАО.
Однако несмотря на транспортные проблемы, арендаторы и покупатели всеже интересуются объектами, расположенными именно в центре, но с более выгодной транспортной развязкой.
К сожалению, желания не всегда совпадают с возможностями, и девелоперы, а вслед за ними и арендаторы идут за Садовое кольцо и Третье Транспортное Кольцо - не от хорошей жизни. Слова «офис в ЦАО» по-прежнему звучат гордо, однако построить его там сложно, арендовать чрезвычайно дорого. Прибавьте к этому проблемы с транспортной доступностью и парковкой, трудности с энергоснабжением, намерения городских властей оставить превращение центра столицы из жилого в коммерческий и множество других факторов.
Поэтому в офисном сегменте акцент смещается в первую очередь в район ТТК, где формируются новые деловые зоны и появляются высококлассные бизнес-центры и многофункциональные комплексы. Свою лепту вносит и реконструкция промзон как способ поиска участков под застройку. Для возведения жилья они, как правило, малопригодны, а вот для объектов коммерческой недвижимости — в самый раз.
Тенденция к децентрализации коммерческой недвижимости будет усиливаться, в том числе вследствие строительства Четвертого транспортного кольца (ЧТК). Транспортная доступность — один из важнейших критериев, определяющих цену коммерческой недвижимости, соответственно, улучшение этого показателя повышает привлекательность объекта в глазах покупателей и арендаторов. Поэтому велика вероятность возникновения офисных и торговых зон рядом с ТТК.
Создание Четвертого транспортного кольца улучшит транспортную инфраструктуру в периферийных районах города, что расширит зоны обслуживания как существующих, так и проектируемых торговых комплексов, поскольку эта магистраль частично проходит через промышленные зоны, она откроет доступ к новым территориям под застройку. В целом развитие ситуации будет похоже на то, что происходит с ТТК, появление которое дало мощный стимул для развития прилегающих к нему территорий.
Торгово-развлекательные центры также появляются в основном в спальных районах города и у МКАД, где земли больше, а борьбу за посетителя выиграть легче, в том числе за счет масштаба проекта. Впрочем, говорить о конкуренции между центром и окраинами пока рано хотя бы потому, что у расположенных в них торговых объектов разная целевая аудитория. Однако в ТЦ в пределах МКАД зона развлечений обычно в разы больше, поэтому для семейного досуга и шопинга посетители скорее всего выберут именно их.
Арендаторов все больше и больше интересуют такие вопросы как, сколько времени потребуется на дорогу, какой вид транспорта может стать резервным. Например, популярность северо-восточного и южного направлений объясняется развитой транспортной инфраструктурой, близостью международных аэропортов Шереметьево и Домодедово.
Спрос и предложения на коммерческую недвижимость в Москве
По мнению многих экспертов, сценарий развития рынка коммерческой недвижимости в России во многом повторяет восточноевропейский, а если говорить конкретно о регионах — то Московский. В первом приближении схема выглядит следующим образом: острый дефицит высококачественных объектов провоцирует строительный бум, но, несмотря на выход на рынок все большего количества квадратных метров, ставки аренды по?прежнему держатся на высоком уровне, поскольку потребность в них слишком велика. Понадобится значительное количество площадей, чтобы наступил баланс спроса и предложения.
Общий объем в Моске ушедших с рынка качественных объектов превышает 1,3 млн кв. м, из которых около 65 % — по сделкам аренды и предварительной аренды. Устойчивый спрос на фоне ограниченного предложения привел к неуклонному снижению доли вакантных площадей на протяжении всего года.
В результате на сегодняшний день этот показатель равен 1,2 % в офисных зданиях класса А и 3,5 % в бизнес-центрах класса В. Это самые низкие цифры за последние шесть лет. Все перечисленное не преминуло отразиться на ценах. Так, за 2006 и начало 2007 года ставки аренды офисов класса А и В выросли на 17–18 % и 10–15 % соответственно.
Дефицит предложения коммерческой недвижимости наиболее заметен в складском сегменте, несмотря на очевидный интерес к нему со стороны российских и зарубежных инвесторов, включая институционных, небывалую активность девелоперов и увеличение числа и размаха проектов. Всего в ушедшем году было введено в эксплуатацию около 700 тыс. кв. м складов класса А, а на текущий заявлено вдвое больше. Потребность рынка в качественных площадях эксперты Colliers International оценивают также приблизительно в 1,5 млн кв. м, однако насыщения спроса ни в этом году, ни в ближайшие несколько лет не произойдет.
Отсутствие количественной и, следовательно, качественной конкуренции пагубно сказывается на ставках аренды — в том смысле, что они довольно высоки и тенденции к снижению пока не демонстрируют. Более того, в начале 2007 Для складских комплексов класса А и В в год они составили 115–140 долл./кв. м и 100–125 долл./кв. м соответственно.
Стоимость эксплуатационных расходов за год выросла на 15–20 % и находилась в диапазоне 20–30 долл./кв. м в год для объектов класса А и 15–25 долл./кв. м в год для объектов класса В. В концу 2007 года специалисты прогнозируют сохранение цен на высоком уровне и даже их возможное увеличение на 5–10 %.
Горячее ПРЕДЛОЖЕНИЕ :
